CALABRIA – COSENZA | MONTALTO UFFUGO SCALO

Terreno agricolo con fabbricati e potenziale sviluppo integrato

Si tratta di un terreno agricolo di circa 14 ettari situato in posizione collinare panoramica nel comune di Montalto Uffugo, in un contesto territoriale in evoluzione e con elementi concreti di crescita nel medio periodo.

L’area è compresa tra gli svincoli autostradali di Montalto e Rende, a breve distanza dalla stazione ferroviaria e con collegamento diretto alla viabilità principale. La prossimità all’Università della Calabria e la realizzazione del futuro Policlinico universitario rappresentano fattori reali di sviluppo, destinati a incidere sulla valorizzazione dell’area.

Il fondo è attraversato da strada comunale, caratteristica che garantisce accessibilità diretta e facilità operativa. La morfologia del terreno è in gran parte pianeggiante, con presenza di risorse idriche naturali (torrenti e pozzi ai confini), rendendolo immediatamente idoneo a utilizzi agricoli strutturati.

All’interno della proprietà sono presenti fabbricati rurali già esistenti, utilizzabili come base operativa, che consentono un avvio rapido delle attività senza necessità di interventi iniziali rilevanti.

L’inserimento in area DOP e IGP consente un posizionamento su produzioni di qualità, mentre gli indici urbanistici permettono lo sviluppo di volumetrie residenziali rurali e strutture aziendali.

Dal punto di vista operativo, il terreno si presta a più configurazioni: azienda agricola professionale, attività agrituristica o ristorazione rurale, fino a soluzioni integrate con produzione energetica. In particolare, alla luce della normativa vigente, risulta idoneo anche per impianti agrivoltaici, mantenendo la continuità dell’attività agricola.

L’operazione è già stata analizzata sotto il profilo tecnico e urbanistico, risultando pronta per la fase di vendita, con possibilità di accesso a strumenti di finanza agevolata.

DATI TECNICI E PARAMETRI OPERATIVI

📍 Localizzazione e accessibilità
• Comune: Montalto Uffugo (CS)
• Altitudine: circa 250 m s.l.m.
• Distanza Università della Calabria: < 10 minuti
• Distanza futuro Policlinico: < 10 minuti
• Collegamenti: svincoli autostradali Montalto – Rende
• Accesso diretto da strada comunale
• Distanza SS19: circa 3 km
• Prossimità stazione ferroviaria

📐 Superfici
• Superficie totale: circa 14 ettari
• Seminativo: circa 10 ettari
• Bosco ceduo: circa 4 ettari

🌱 Caratteristiche agronomiche
• Terreno fertile e lavorabile
• Morfologia prevalentemente pianeggiante
• Presenza acqua: torrenti confinanti + pozzi
• Idoneità colturale: vigneto, uliveto, ficheto
• Inserimento in area DOP (vino e fichi) e IGP (olio)

🏡 Fabbricati esistenti
• Superficie totale: circa 200 mq
• Abitazione rurale: circa 100 mq (buono stato)
• Magazzino agricolo: circa 100 mq
• Forno a legna esterno
• Utilizzo: base operativa immediata

📊 Indici urbanistici
• Indice residenziale: 0,013 mc/m²
→ volumetria complessiva: circa 1.300 mc
→ possibilità: 2 abitazioni rurali autonome (~200 mq ciascuna)

• Indice accessori agricoli: 0,10 mc/m²
→ realizzazione di strutture aziendali (depositi, laboratori, serre)

⚡ Potenziale sviluppo
• Azienda agricola professionale
• Agriturismo / ristorazione rurale
• Attività agro-turistiche
• Trasformazione e vendita diretta

🔋 Sviluppo energetico (agrivoltaico)
• Normativa: DL 21/11/2025 n.175
• Superficie stimata: circa 5 ettari
• Potenza realizzabile: circa 2–3 MW
• Compatibilità con attività agricola

🛡 Stato dell’operazione
• Analisi documentale: effettuata
• Verifica urbanistica: effettuata
• Stato: pronta vendita
• Atto notarile: immediatamente eseguibile

💰 Inquadramento finanziario
• Accesso a finanza agevolata: possibile
• Strumento: ISMEA
• Copertura: fino al 100% dell’investimento

🎯 Sintesi operativa
Asset con caratteristiche idonee a operazioni strutturate, con possibilità di integrazione tra produzione agricola, attività ricettiva e valorizzazione energetica, in un contesto territoriale in crescita.

📈 IPOTESI DI REDDITIVITÀ E CONFIGURAZIONI OPERATIVE

L’asset, per caratteristiche territoriali, accessibilità, presenza di fabbricati e indici urbanistici, consente diverse configurazioni operative, anche integrabili tra loro, con logiche di diversificazione del reddito.

Di seguito alcune ipotesi di sviluppo, da intendersi come scenari tecnici preliminari da approfondire in fase progettuale:

🌱 Scenario 1 – Azienda agricola specializzata (DOP/IGP)
• Impianto vigneto / uliveto / ficheto su circa 10 ettari
• Possibilità di filiera corta e trasformazione
• Accesso a contributi e finanziamenti agricoli
• Posizionamento su produzione di qualità certificata

👉 Generazione di reddito agricolo + valorizzazione del terreno nel medio periodo

🏡 Scenario 2 – Attività agrituristica / rurale
• Recupero fabbricati esistenti + nuove volumetrie
• Realizzazione di 2 unità abitative rurali
• Attività ricettiva integrata con produzione agricola
• Possibilità ristorazione rurale / esperienze territoriali

👉 Reddito da ospitalità + integrazione agricola

🔋 Scenario 3 – Integrazione agrivoltaica
• Utilizzo di circa 5 ettari per impianto agrivoltaico
• Potenza stimata: 2–3 MW
• Mantenimento attività agricola sottostante
• Possibile canone o gestione diretta dell’impianto

👉 Generazione di flusso energetico + stabilizzazione dei ricavi

⚙️ Scenario 4 – Modello integrato (strategico)
• Produzione agricola su 10 ettari
• Agrivoltaico su porzione dedicata
• Attività agrituristica su fabbricati esistenti + nuove volumetrie

👉 Diversificazione delle entrate
👉 Riduzione del rischio operativo
👉 Massimizzazione della redditività complessiva

💰 LEVA FINANZIARIA
La possibilità di accesso a strumenti come ISMEA (fino al 100%) consente di strutturare l’operazione con capitale iniziale contenuto, aumentando l’efficienza dell’investimento.

🎯 LETTURA TECNICA FINALE
L’operazione non va interpretata come semplice acquisto fondiario, ma come piattaforma operativa su cui costruire un progetto strutturato, in grado di generare valore attraverso:

• produzione agricola
• utilizzo delle volumetrie
• integrazione energetica
• sviluppo territoriale in atto

👉 La redditività finale dipende esclusivamente dalla qualità del progetto e dalla capacità di integrazione delle diverse componenti.

📊 SIMULAZIONE ECONOMICA PRELIMINARE (SCENARIO INTEGRATO)

Valutazione indicativa a fini strategici – dati da verificare in fase progettuale ed esecutiva

💰 INVESTIMENTO INIZIALE (IPOTESI)
• Acquisto terreno: (dato riservato)
• Sviluppo agricolo (impianti + lavorazioni): €120.000 – €180.000
• Recupero fabbricati esistenti: €60.000 – €100.000
• Nuove volumetrie / strutture: €80.000 – €150.000
• Impianto agrivoltaico (quota diretta o partnership): variabile

👉 Totale investimento stimato: €260.000 – €430.000
👉 Possibile copertura fino al 100% tramite finanza agevolata (ISMEA)

📈 RICAVI POTENZIALI ANNUI

🌱 Produzione agricola (10 ettari)
• Reddito medio lordo: €2.000 – €5.000/ha
👉 Totale: €20.000 – €50.000

🏡 Attività agrituristica / rurale
• 2 unità abitative + attività esperienziale
• Occupazione media stagionale + weekend annuali

👉 Ricavo stimato: €25.000 – €60.000

🔋 Agrivoltaico (2–3 MW su 5 ettari)
• Canone annuo (leasing terreno): €2.000 – €3.500/ha
👉 Totale: €10.000 – €18.000

oppure

• Gestione diretta / compartecipazione
👉 Ricavi potenziali superiori (da definire in progetto)

📊 TOTALE RICAVI STIMATI
👉 Scenario prudenziale: €55.000 / anno
👉 Scenario intermedio: €75.000 / anno
👉 Scenario evoluto: €100.000+ / anno

⚙️ COSTI DI GESTIONE (STIMA)
• Costi agricoli: 30% – 40%
• Costi gestione attività ricettiva: 20% – 30%
• Costi generali: variabili

👉 Margine operativo stimato: 40% – 55%

📉 TEMPI DI RIENTRO (INDICATIVI)
• Scenario prudenziale: 7 – 9 anni
• Scenario integrato: 5 – 7 anni
• Con leva finanziaria: ottimizzazione ROI

🎯 LETTURA FINANZIARIA
L’operazione consente:

• ingresso con capitale contenuto (finanza agevolata)
• generazione di reddito diversificato
• valorizzazione patrimoniale nel medio periodo
• protezione dall’inflazione (asset reale + produzione)

📌 CONSIDERAZIONE TECNICA
La reale performance economica non dipende dal terreno in sé, ma dalla strutturazione del progetto:

👉 monocultura → reddito limitato
👉 modello integrato → sistema economico

📩 Accesso analisi completa e impostazione progetto
📧 info@terraexpert.it
📲 WhatsApp +39 351 6121102

🌿 TerraExpert.it
Analisi tecnica e sviluppo operativo dei terreni agricoli

Operazione in gestione diretta TerraExpert, già analizzata sotto il profilo tecnico e urbanistico.
Struttura pronta per la vendita con atto notarile immediatamente eseguibile.